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物件を購入して賃貸に出す不動産投資では、入居率や賃料を上げるためのリフォームがつきものです。
「本当は自己資金だけで投資を始めたいけれど、ローンのほうが減税が手厚いから……」と考える方も、今は、自己資金だけの投資でも活用できる減税制度があります。
所得税の減税制度は「ローン型減税」と「投資型減税」の2種類がある
住宅物件を購入するときの強い味方が、所得税の減税制度です。リフォームを行う場合にも受けられる減税制度があり、一定の条件を満たすリフォームを行う場合に税金を優遇してもらうことができます。
一般的に、不動産の購入やリフォームは、ローンを借り入れて投資するケースが大半です。その場合に受けられるのがローン型減税。「住宅ローン減税」といった言葉を見聞きしたことがある方も多いでしょう。
この制度はその名のとおり、住宅ローンの利用が前提となる減税制度です。
一方で、不動産投資を考える方のなかには、自己資金だけで投資したいと考える方も少なくありません。自己資金を用意できれば、ローンを借り入れる必要がなく、その後の返済や金利負担といったことを考えなくて済むというメリットがあります。
そのように自己資金だけで不動産投資を行う場合、従来は税制の優遇を受けられないことがデメリットでした。しかしいまは、自己資金だけの場合でも受けられる優遇制度があります。それが投資型減税です。
自己資金のみで不動産投資をするなら「投資型減税」を利用しよう
投資型減税とは、こちらも読んで字のごとく、ローンを借り入れず自己資金のみでリフォームを実施した場合に受けられる減税制度です。投資型減税は、バリアフリー、省エネ、耐震の目的で行うリフォームが対象となります。
バリアフリーのために行うリフォームとは、階段に手すりをとりつけたり、床の段差をなくしたり、バス・トイレを使いやすいものにするなど、住宅をバリアフリーなものに改良するためのリフォームです。
省エネのためのリフォームとは、太陽光発電システムを設置したり、床や壁に断熱を施したりすることで省エネな住宅にするための改修工事を指します。耐震目的のリフォームは、定められた時期以前に建設された住宅を対象に、現行の耐震基準を満たす住宅にするものです。
バリアフリーや省エネのためのリフォームは、住宅ローンを借り入れて行うリフォームでも減税を適用することができますが、耐震のためのリフォームが減税対象となるのは自己資金のみで行う場合に限られます。
「ローン型減税」と「投資型減税」の違い
一定の条件を満たすリフォームを実施する場合に所得税から一定額が減額されるのが、リフォーム時の所得税控除です。
この減税制度は、住宅ローンを借り入れて行う「ローン型」か、それとも自己資金でまかなう「投資型」かによって、控除額や控除期間が異なります。
ローン型減税
ローン型減税は、バリアフリーや省エネを実装するためのリフォームで、返済期間5年以上のローンを借り入れて行うものが対象です。控除期間はリフォーム・入居後5年間で1年ごとに控除を受けることができ、ローン型の特徴としては一般の増改築にも適用できることがあります。
所得税から控除される額は、「ローンの年末残高のうち、対象リフォームの工事費用（補助金を除いた金額で、限度額250万円）の2％」と、「ローンの年末残高（限度額1000万円）の1％」の合計。控除額の上限は、年間12万5000円、5年間で最高62万5000円です。
投資型減税
投資型減税の控除限度額は、耐震や省エネのためのリフォームでは25万円（省エネで太陽光発電装置を設置する場合は35万円）、バリアフリーのためのリフォームでは20万円です。控除期間は、リフォーム・入居後1年間のみで、1つのリフォームに1回の減税を受けるというかたちとなっています。
所得税から控除される額は、「標準的な工事費用相当額（補助金などを除く）の10％」または「前述の控除限度額」のいずれか少ないほうです。ただし、その控除額よりも所得税の額が少ない場合は、所得税の額が上限となります。
おわりに
所得税の減税制度を活用するなら住宅ローンを借り入れるしかないかと思われていた不動産投資ですが、自己資金でも減税制度を活用できるようになりました。不動産投資に選択肢が広がり、ハードルが下がったと感じる方もおられるでしょう。
ご自身の状況や行いたいと思う投資スタイルに合わせて、適切な制度を活用して投資をはじめてみましょう。
最終更新日：2017-06-01
