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「所有している不動産の利回りがよくない」「もっといい活用方法はないだろうか」――そうした悩みをもつ方に検討していただきたいのが、「資産の組み換え」です。
せっかくの不動産を収益性の高いものにして、資産の最適化を実現しましょう。
不動産を持っているだけで価格が上がる時代は終わった
かつては、不動産の資産価値は上昇する一方で、不動産を持っていればそれだけで財産となりました。しかし、近年の日本においては、少子高齢化や地方の過疎化といった人口問題を背景に、需要のない地方の不動産では収益を上げることができません。
不動産を所有していれば固定資産税や維持費などの費用が発生しますが、その不動産が資産価値を生まなければ費用は持ち出しとなってしまいます。
また、さまざまな機能や会社が東京や地方の大都市に集中する現代においては、地元に土地や住居があってもUターンは困難であることが少なくありません。地元の不動産を相続しても住むこともできず、維持するための負担も大きく、かといって簡単に売ることもできず、困ってしまうことも。
そうした事情を考えると、持っている不動産をそのまま維持・相続すればいいというわけではなく、負担を少なく収益を多く生むようなかたちに整える必要があるのです。
不動産資産の組み換えで収益性の改善
そこで検討したいのが、「不動産（資産）の組み換え」です。資産の組み換えとは、所有する不動産や金融資産を棚卸しして分析し、収益性の高い組み合わせに変えることを指します。組み換えの具体例としては、以下のようなものがあります。
活用しにくい遊休地から活用しやすい土地に買い換える
Aさんは広大な土地を所有していましたが、自宅周辺であることから売却や活用も難しく、駐車場としても稼働率が低い状態でした。そこで、稼働率の悪かった駐車場を売却して都心の不動産を購入しました。
都心の不動産は安定した利回りを見込むことができ、いざというときには売却による換金性も期待できるというわけです。
条件が不利な土地を売却して買い換える
Bさんは土地を持っていましたが、駅から徒歩15分以上かかる場所であること、周辺にすでに多くの集合住宅があったことから、活用方法を悩んでいました。調査結果から賃貸アパートの経営は困難な土地であると判断、道路認定を取得した上で売却に踏み切りました。
結果、想定を超える価格での売却に成功。得た代金で、都心の収益物件の購入や、投資信託への分散投資などを行いました。
空き室が多いマンションを売却して利回りの高いマンションに買い換える
Cさんの所有していた賃貸マンションは老朽化が進み、空き室が増えています。マンションの建て替えも考えましたが、多額の借り入れはリスクや負担が大きくなると断念。
そこで、マンションを売却して、高い利回りが期待できる都心のマンションを購入することにしました。居住者の立ち退きなど必要な手続きはありましたが、最終的に借り入れせずに収益性を改善することができました。
地方の不動産を売却して都心の不動産を購入する
Dさんは東京在住で持ち家がありますが、地元にも親から相続した不動産を所有しています。今後も東京に住み続けようと考えており、地元の不動産も収益性に問題があることから、相続税対策などを踏まえて地元の不動産を売却することにしました。
建て売り用地として売却して得た資金を元手に都心の賃貸マンションを購入し、今後は賃貸収入を見込むことができます。
自分にとってメリットを生み出すことが大切
資産の組み換えにおいて重要な点はその組み換えによってメリットを生み出すことで、ご自身が得たいと考えるメリットが組み換えの目的となります。
たとえば、その不動産から得る収益を最大化したいと思うならば、資産の組み換えによって収益性の改善を狙うことになります。相続税を減らしたいと考える方には、資産の組み換えで相続税の評価額を低くできれば、相続税の節税を図ることができるのです。
売却が難しい不動産や収益を生み出さない不動産は、固定資産税などのコストがかかるばかりで、相続人にとっても負担が大きくなります。無用な争いや相続に伴う苦労を避けるためには、資産の組み換えも大きな選択肢となり得ます。
おわりに
いまや、収益性の低い不動産は「財産」とは言い難い時代になっています。とはいえ、資産は資産。有効活用することができれば、そこから得られる利益を最大化することができるのです。
そのための選択肢として、資産の組み換えは有力な選択肢の1つとなるでしょう。
どういった組み換えが考えられるのかといったことは、個々のケースによって異なります。まずは徹底的な調査で資産の棚卸しを行い、資産の活用策を考えることをおすすめします。
最終更新日：2017-07-23
