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法的な耐用年数から見ると、戸建てに比べマンションは倍以上の耐用年数があると言われています。しかし実際に住まいとして考えた場合には、このような見方とは大きな差が生じます。一見同じように感じるマンションでも、築年数によって設備にはかなりの違いが出てくるようです。
マンションの歴史について
はじまりは軍艦島
日本で初めてコンクリート造りの集合住宅ができたのは、1916年の長崎県の端島、別名「軍艦島」と呼ばれた頃。その後1953年には初の高層マンションが誕生し、1963年には第一次マンションブームが沸き起こります。
法制定
法律の面では1962年に「区分所有法の制定」が施行され、マンション所有に関する法的な位置づけが明確になりました。
1973年には新築マンションの平均価格が1,000万円を超え、以降マンションの高級化にも拍車がかかります。バブル時代には、東京都心で10億円以上の超高額物件も珍しくありませんでした。
バブル崩壊後の地価下落にともなって低価格マンションの分譲が一般化され、利便性と機能性のバランスの良い住宅が提供されるようになりました。
中古マンション築年数別の特徴
中古マンション購入にあたり、コストとのバランスを見る上でも各年代のマンションの特徴をとらえておくことは重要です。築年数別のマンションのポイントを見ておきましょう。
築27年以降
新耐震基準が適用されているため、震度6強～7程度の地震でも耐えられるような造りとなっています。倒壊しないだけでなく、配管なども強化されています。
建築時がバブル期にあたるため、立地が駅から遠いなどという物件も多く見られます。
価格的には新築時の4割程度が相場ですが、管理費や修繕積立金である可能性があります。
築20年代
バブル崩壊直後の物件はマンションの数そのものが少なく、また住戸面積が小さい場合が多く見られます。コンクリートの厚さも150㎜程度と、遮音性には期待できません。
築20年前後のマンションの場合、大型修繕の時期を迎えます。購入前には必ず修繕計画を確認しておく事をおすすめします。
築10年代
2000年4月に品質確保促進法が施行され、基本的な機能が向上しています。コンクリート厚は180㎜が標準的になっているため、それまでの年代のものと比較すると、遮音性が格段に良い傾向にあります。
設備面の充実
組み込みの食洗機、IHクッキングヒーター、ディスポーザーといった利便性の高い設備を備える物件も多くなりました。
マンションは築10数年を超えると構造的な欠陥が表面化すると言われています。大規模修繕の周期にあたり、また給水管が寿命を迎えることなどを考慮に入れ、修繕計画の確認を忘れないようにしましょう。
築1年代
築1年～5年の物件は、築浅でリフォームの必要性もあまりなく、新築マンションの感覚に近いものがあります。築6年～10年は、中古マンション購入の層にもっとも人気が高い年代です。
経済面が部屋の広さを左右する！？
2007年、2008年以降の物件は、サブプライムショック・リーマンショックなどの影響から、各住戸面積が小さくとられている傾向があるようです。設備については、住戸・共用部ともに居住性に配慮されて充実している物件が多くなっている傾向にあります。
マンションで特徴的な設備とその歴史
当たり前となっているマンションの設備も、年代ごとの歴史を重ねて整備されてきました。
団地の登場
LDKが登場したのは、1960年～1970年代からです。それ以前の鉄筋造の集合住宅は「団地」タイプで、キッチン・台所は居室と分けられていました。
また住宅用の建物にエレベーターが付いたのは、1960年以降です。マンションが高層化するに従って必需品となってきましたが、1980年以前の建物にはついていないものも多くみられます。
耐震基準が大幅に改正され、震災に対する備えが強化されました。それに従い、柱だけで支える造りの「ピロティ」の設計が禁止されました。
バブル到来
高級感のあるマンションが人気を博します。床材はカーペットが主流となり、クッション性や防音性が格段に向上しました。
1994年頃からは、さらに快適性を追求する設備が次々と加えられていきます。床暖房や浴室乾燥機が標準装備されたマンションも、珍しくなくなりました。
やがて豪華な教養設備を備えたタワーマンションが、注目されます。展望ロビー、デッキテラス、ラウンジやゲストルーム、ジムまであるハイクラスマンションの人気に拍車をかけます。
2000年以降
ダブルオートロックや監視カメラなどの、セキュリティ設備が充実していきます。高齢化社会に対応する、バリアフリーへの意識も高まりました。
インターネット利用も一般的に普及し、高速回線やWIFIを売りにするマンションも増加していきます。またペット可のマンションの需要が伸び、エレベーターにペットボタンが付いていたり、専用足洗い場があったりする物件が多く見られるようになりました。
おわりに
マンションの築年数が違えば、価格が大きく変わるのは当然ですが、設備の内容が各年代によって異なることも良く理解しておかなければなりません。ほんの数年の違いが、マンション生活の快適さを大きく左右する可能性もあります。購入を決めるときに見落としてしまうと、後悔することにもなりかねません。およその傾向を知っておけば、中古マンションを選ぶ際に役立ちます。自分に合った物件を選択するためにも、建てられた年代を確認し、価格とのバランスを検討するようにしましょう。
最終更新日：2019-05-11
