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賃貸マンションやアパートなどの経営で不動産所得を得たら、確定申告を行って税金を納めることになります。
納める税額は所得によって異なりますが、その所得額を大きく左右するのが「必要経費」と「青色申告」です。
経費を計上して節税をしよう
「不動産所得」は家賃などで得られる「収入」とイコールではなく、「収入の総額」から「必要経費」を除いた額が「不動産所得」です。所得税も、この「不動産所得」をベースに計算されます。
家賃や賃貸契約時の礼金といった「収入の総額」はできるだけ大きくしたいものですが、収入が増えれば増えるほどそのままでは税金も増えることになります。
しかし、「必要経費」として申告できる金額が多ければ、それだけ「不動産所得」を下げることができます。その結果、支払う所得税を節税することが可能になり、利益を残すことができるのです。
不動産投資において「必要経費」と認められるものの基本は、「不動産を貸して収入を得るのに際して必要な支出であったといえること」です。たとえば、プライベートで使った食事などは家賃収入を得るための活動とは無関係ですから、必要経費とはなりません。
他方、物件の掃除のために購入した清掃用具などは、収入を得る物件の維持に不可欠なものであれば必要経費と考えられます。
このように、「どういったものが必要経費と認められるか」を把握したうえで行動することと、それを適切に申告することは、最終的に支払う税金の額に大きく影響することになります。
青色申告なら最大65万円の控除が受けられる
前項で、所得税額は「不動産所得」をベースに計算されると述べましたが、厳密には「不動産所得」から「各種所得控除」を差し引いた「課税所得」に対して所定の税率がかけられることになります。
この「各種所得控除」にはさまざまなものがありますが、そのうちの1つが「青色申告特別控除」で、青色申告という方式で確定申告を行った場合に最大65万円の控除を受けることができるというものです。
この青色申告は誰でもできるというわけではなく、不動産所得においては「その収入を得ている不動産賃貸が事業的規模である場合」に青色申告をすることが可能になります。「事業的規模」として認められる1つの基準は「集合住宅であれば10室以上」「独立した戸建てなどの物件であれば5棟以上」です。
青色申告を選択すると、前述の控除以外にも、同居家族に対して支払う給与を必要経費として申告できるようになったり、赤字が出ても3年間繰り越すことができるといったメリットもあるのです。
青色申告を行うためには、賃貸業開始後に「青色申告承認申請書」を提出したり、帳簿をつけたりといったように必要なステップがあります。
不動産所得の必要経費
不動産投資において、一般的に必要経費と認められるものをみていきましょう。
管理費
賃貸物件のエレベーターなどの設備の保守管理、共用部分の清掃といった管理業務にかかる費用や、管理業務を管理会社へ委託する場合の費用などです。
修繕費
物件の維持管理や壊れた設備の修理などにかかる費用です。原状回復ではなく物件の価値を上げるためのリフォームなどは「資本的支出」に該当する場合があり、その場合計上方法が異なります。
修繕積立金
物件の修繕が必要になった場合に備えて積み立てておく金額は、将来的に修繕費となる費用であるため、必要経費です。
減価償却費
物件の取得費用を一度に経費とするのではなく、定められた耐用年数に応じて配分し、各年に費用として計上するものです。実際にお金を支払うのは取得時のみであり、毎年計上されるのは帳簿上です。
損害保険料
物件が火災保険や地震保険に加入している場合はその保険料が必要経費になります。一括払いや前払いでも、申告時に必要経費として計上できるのはその1年分のみです。
借り入れ金の利息
不動産購入時に借り入れたローンの保証料や、ローン返済のうち利息にあたる部分は必要経費です。元本部分は必要経費としては計上できません。
固定資産税/不動産取得税/事業税
不動産の購入時に発生する不動産取得税や印紙税、所有する不動産に毎年課税される固定資産税、賃貸業が事業的規模である場合の事業税は必要経費です。
通信費
不動産経営業務に関連して使用する携帯電話の料金や、不動産会社との電話の電話代などといった費用が必要経費となります。
交通費
物件の確認や管理会社との打ち合わせなどで外出した際の交通費は必要経費として計上できます。車移動時のガソリン代や駐車場代についても、必要な費用であれば計上できます。
消耗品費
書類を印刷するプリンタや用紙、物件を撮影するカメラといったものの購入費用は消耗品として費用計上できます。
税理士に支払う手数料
税金に関する業務を税理士に委託する場合の顧問料や相談料も必要経費となります。
所得税と住民税は経費にできない
上記のように、不動産経営に関するいろいろな税金も必要経費として計上することができますが、所得税と住民税は経費としては計上できませんので注意が必要です。
また、内容としては同じ「修繕」や「保険料」であっても、自宅に関する支出はプライベートの費用ですから、賃貸業の必要経費とはなりません。
おわりに
必要経費として計上できるのはあくまで「不動産収入を得るための活動に必要な費用」のみですが、この内容を意識しておくことで結果的に生まれる節税効果は大きく変わってきます。
また、事業的規模で不動産経営を行っている場合でも、事前に申請しておかなければ青色申告はできません。こうした点に注意して不動産投資を始める必要があるでしょう。
最終更新日：2017-03-30
