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不動産の広告を見ているなかで、「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」といった言葉をご覧になったことはあるでしょうか。これは、法律に基づいてその土地を区分したときの種類を指す言葉です。
土地を購入して住宅を建築する際には、家を建てる土地を選ぶことになりますが、その土地の区分によっては建物の設計に制限が生じ、その制限におさまらない建物を建築することができません。3階建ての住宅を建てようとしたのに、購入したあとで3階建ては建築できない土地であることがわかったら——。そうならないよう、このルールについて理解しておきましょう。
第一種低層住居専用地域とは？ なぜ定められているのか？
「第一種低層住居専用地域」のような区分を「用途地域」といい、この用途地域によってどのような建物が建築可能かが異なります。この用途地域は、都市計画法という法律に基づいて定められています。土地には、これから開発していく「市街化区域」と当面は開発せず自然を残す「市街化調整区域」の2種類があり、行政庁が各土地をいずれかに区分しています。
用途地域は12種類ありますが、それぞれに住居や商業施設、工業施設など土地の利用目的が定められています。用途地域によって建てられる建物が違ってくるのもこのためで、住宅を建築できるのは6種類です。用途地域はその土地の利用に大きく影響する要素であることから、土地の購入時には不動産会社から、その土地でどのような建物を建てることができるのか、必ず説明を受けることになっています。
住宅を建てられる用途地域の種類
第一種低層住居専用地域
低層住宅専用の地域で、広めの敷地に2階建ての住宅が建っている家が並ぶ街並みというイメージです。例外的に、小規模な店舗や事務所を兼ねた住宅などを建築可能です。建てる住宅は、高さや建ぺい率、容積率などの多くの制限を受けますが、同じ第一種低層住居専用地域のなかであれば近隣に高層マンションや大規模な商業施設が建ってしまう心配もなく、静かで過ごしやすい住環境を得やすいのがメリットです。
第二種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域で建築可能な建物のほかに、150m2までの一定の店舗などを建築することができます。建てる住宅が多くの制限を受けるのは第一種と同じですが、150m2以下の店舗を建築できる地域であるため、そのような建物が近隣に増える可能性はあります。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅専用の地域です。2階建てや3階建ての戸建て住宅のほか、マンションやアパート、店舗などが立ち並ぶ街並みというイメージです。住宅以外にも、病院や大学、500m2までの一定の店舗などを建てることができます。とはいえ、住居専用地域であるので、日当たりなどの各種制限は厳しいです。
第二種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域と同じく、主に中高層住宅のための地域です。病院や大学などに加えて、1500m2までの店舗や事務所などを建築可能です。
第一種住居地域
主に住居の環境を守るための地域です。メインは住宅地域でありますが、日当たりや日陰などの制限も厳しくなく、3000m2までの店舗や事務所、ホテルなどを建築することができます。そのため、商業施設が近隣にある利便性のよさがメリットになりやすい反面、治安や音、人の出入りなどがデメリットになることも。
第二種住居地域
第一種住居地域と同じく、主に住居の環境を守るための地域です。第二種住居地域では、3000m2を超える店舗や事務所に加えて、第一種では禁止されているカラオケやパチンコなどの遊戯施設も建築が可能です。
購入予定の土地のルールを確認しておこう
住宅の建築に際して特に注意が必要なのは、3階建て住宅を希望するようなケースでしょう。たとえば、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域では、建物の高さは10mあるいは12m以下と制限されていますし、日影規制も関係してきます。さらに、建ぺい率や容積率なども確認が必要です。
そうした土地のルールは、周囲の街並みの雰囲気や治安、利便性にも影響します。土地の購入を検討する際には、用途地域やその他の制限などを必ず確認し、建築できる建物のイメージを十分に理解しておきましょう。
おわりに
土地のルールは、建築する住宅の高さ、形状、デザイン、広さなどに影響し、長く住むことになる住宅はその影響を大きく受けることになります。そのルールは、周囲の街並みにも影響し、住み心地にもかかわってくるでしょう。将来的に売却を考えるなら、不動産価格への影響も考慮すべきです。そうしたさまざまな角度から今後の生活に影響する土地のルールは、入念に確認が必要なポイントです。
最終更新日：2018-04-13
