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「リノベーション」とは、物件を修繕・復旧したり外壁や内装をきれいにするだけでなく、間取りを変えたり設備を新しいものに取り替えたりといったように、いわば物件を“リニューアル”するものです。住宅の購入にあたっては、中古マンションを購入してリノベーションを実施することで自分好みの住まいを手に入れたいと考える方は少なくありません。
しかし、マンションの場合は管理規約や構造などの点からさまざまな制約があり、大規模な工事を伴うリノベーションもすべて自由に施せるわけではない場合があります。リノベーションに適したマンションの特徴を考えてみましょう。
マンションはリノベーションできる部分とできない部分がある
いざマンションを購入しようと思っても、自分の希望にかなう物件がなかったり、あっても非常に高額だったり……そんななかで、「中古マンションをリノベーションすれば、理想の住まいが手に入る！」と考える方は少なくありません。しかし、どのような中古マンションでも自分の思い描くリノベーションを行えるとは限らないのです。
マンションには、自分が所有する「専有部分」と、マンション入居者全員で共有して使う「共用部分」があります。この共用部分は、勝手に改修することはできません。エントランスやエレベーター、階段などだけではなく、物件の玄関ドアの外側やベランダ、窓なども勝手に変更することができない共用部分とされるのです。
加えて、マンションの管理規約で制限されていることもあります。たとえば、階下への迷惑などを考慮してフローリング不可とされているマンションでは、自室であってもフローリングに変更することができません。せっかくマンションを購入したのに希望のリノベーションができないということが起こらないよう、物件探しの段階でリフォームに適した物件を探すことが重要です。
リノベーションに向いている中古マンションの特徴5個
築年数が経過している
物件に大きく手をいれるリノベーションではその分費用も大きくなるため、物件の購入価格は極力安めにしておきたいもの。そのためには、築浅の物件よりも、ある程度築年数の経過した物件のほうが狙い目です。マンションの場合は立地も重要ですが、早い時期に建てられている物件のほうがいい立地をおさえていることも。
リフォーム前の物件である
リフォームが施された物件は、工事費用が発生している分購入価格に加算されて高額になります。その物件に自分でリノベーションをすると二重の支出ということに。リノベーションを前提とした物件の購入であれば、リフォームされていない物件を選ぶべきでしょう。
ラーメン構造である
マンションの組み立て方による分類として代表的な構造が「ラーメン構造」と「壁式構造」です。このうちラーメン構造は、柱や梁で建物を支える構造で壁を取り払いやすいため、間取りを変更しやすいという特徴があります。壁式構造は壁で建物を支える構造であるため、壁を壊すような工事が制限される場合があるので注意してください。
配管などの構造が工事に影響しづらい
構造上の分類以外にも、配管などのつくりも工事に影響します。キッチンなどの水回り設備を動かすのであれば、給水管やレンジフードのダクトといったものも移動することになるでしょう。しかし、もともとのパイプスペースなどつくりがそれを許さないような構造になっていれば、移動に制限が生じることになります。
新耐震基準対応である
震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊は免れる強さとする設計基準である「新耐震基準」に対応しているかどうかは、リノベーションに限らずマンションを購入する際には確認しておきたい点でもあります。旧耐震基準時代の物件の場合は、耐震診断や耐震補強の実績を確認しておくといいでしょう。
リノベーションはプロに相談するのが一番
上記で挙げたポイントは比較的確認しやすいものですが、最終的にその物件がリノベーションに適しているかどうかということを判断するのはなかなか難しいというのが実状です。高額な買い物である住宅は、買ってから「こんなはずではなかった」と思っても取り返しがつきづらいもの。一番確実なのは、プロである専門家に相談することです。
物件探しとリノベーションを同じ会社に一括でお願いするという選択肢と、それぞれ別の会社に依頼するという選択肢があります。状況に応じて必要な専門家の手を借りて、最善の選択をできるようにしましょう。
おわりに
中古マンションのリノベーションを成功させるためのポイントは、まずは物件探しです。また、リノベーションのプランが明確であればそのプランに適した物件を探しやすくなりますし、実際の物件を見ていくことで、リノベーションのアイデアを検討しやすくなるということもあります。
したがって、物件探しとリノベーションのプラン作成は、同時並行で進めましょう。
最終更新日：2017-09-13
