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マンションやアパートなどへの投資を考える際に悩むのが、一棟全体を購入する「一棟買い」と、1部屋単位で購入する「区分所有」のどちらにするかということではないでしょうか。
どちらがいいのか、どちらが得なのか……この2つを比較してみましょう。
一棟買いのメリット
まずは、集合住宅を一棟丸ごと購入する「一棟買い」からみていきましょう。一棟買いのメリットはいくつかありますが、なかでも注目されることが多いのは、収益性が高いといわれる点です。
一棟買いの場合はその集合住宅全体のオーナーが自分であるため、賃料の改正なども決めやすくなります。管理会社と相談して最適化する必要はありますが、オーナーとしての決断を自分だけでくだすことができるのは大きな違いです。
投資の規模も必然的に大きくなり、取り引きで得られる収益も大きくなるということであり、売却の際も多額の売却益を得る可能性があります。
収益に関連して、ローンを組みやすいという点も注目です。一棟買いは評価額が高くなるため、金融機関のローン商品で自己負担の少ないプランも利用しやすいものとなっています。
したがって、自己資金が少ない状態からでも始めることが可能です。投じる金額が同程度でも、区分所有の物件を数回購入するよりは、一棟買いのほうが取り引きにかかる時間や金銭コストを削減することにもなります。
一棟のなかでどこかの1室が空きになっても、すべてが空き部屋になるということは考えがたく、安定収入につながりやすいのもメリットでしょう。
一棟買いのデメリット
そんな一棟買いは、一棟全体を土地付きで購入するわけですから、非常に多くの資金が必要になります。万一投資に失敗すれば、損害の額もそれだけ大きくなります。これはメリットの裏返しでもありますが、デメリットといえる点でしょう。
一棟買いの場合、投資計画はより入念に行う必要があります。
また、区分所有であれば、同じ所有戸数でもある程度距離の離れた地域数カ所に分散させることもできるでしょう。しかし、一棟買いではそうした分散はできず、所有物件が1カ所に集中していることになります。
この地域に大きな災害が発生してしまうと、大きな被害が生じ、最悪の場合は一棟すべて失ってしまうことも。災害のリスク分散という点では、一棟買いは難しいということになります。
区分所有のメリット
一棟買いに対して、区分所有の場合は1室単位での購入となるため、少ない自己資金でも始めることができます。安価なワンルームマンションのような物件を選べば、参入障壁はより低くなるでしょう。
購入後の管理も、1室単位でみていけばいいことになります。一棟買いの場合は共用部のメンテナンスなどもオーナーである自分が行う必要がありますが、区分所有であれば自分の所有する部屋だけでいいのです。管理の手間や出費も少なくて済みます。
反対に、少しお金をかけてでも立地条件のいい物件を選ぶという選択肢もあります。駅近などの立地条件のいい物件は入居者に人気ですから、空き室リスクを減らす効果があり、安定収益につながりやすいといえます。売却の際にもより大きい注目を集めることができるでしょう。
区分所有のデメリット
その空き室リスクは、区分所有では特に注意すべきポイントです。1室単位での所有では、退去後新たな入居者が決まらないと家賃収入がゼロになってしまいます。その収入をローンの返済にあてていたりすると、ダメージは甚大です。
1室所有でその物件だけ管理すればいい反面、自分で決められることも限定的なところがあります。災害で建物自体が損害を被るようなことがあっても、区分所有では比率に応じた土地の分のみの権利となりますし、集合住宅の再建も自分の意思だけでは決められず、他のオーナーとの合議が必要です。
おわりに
一棟買いと区分所有はどちらにも一長一短があります。したがって、どちらがいい、どちらが得ということではなく、「どちらが適しているか」という考え方で決めることになるでしょう。
資金計画、求める投資規模、リスク分散、ローンの活用……それぞれのメリット・デメリットをよく確認したうえで、自分のスタイルに合った投資を考えてくださいね。
最終更新日：2017-07-23
