マンションと戸建てはどちらが資産価値が高い？それぞれの特徴を比較

• 資産価値って何のこと？
• どうやって決定するの？
• マンションと戸建てならどっちのほうが資産価値は高いの？

この記事では、上記のような資産価値に関する疑問にお答えしていきます。

マンションと戸建てのどちらがいいか――このような悩みを、マイホーム購入時に抱える人は多いはずです。両者を比べるときに、将来的な資産価値も考えてみてはいかがでしょうか？

賃貸物件として最大限の家賃収入を生み出し、将来的に売却するときもなるべく価格が下がらないような資産価値の高い物件を選ぶという観点で、マンションと戸建てを比較してみましょう。

マンションと戸建ての資産価値とは？

マンションと戸建ての資産価値のポイントは以下の通りです！

• 資産価値とは建物や敷地の持つ価値のこと
• 資産価値は、需要と供給で決まる
• マンションと戸建ての資産価値はいつ売るかで決まる！

不動産を購入する際、資産価値が高い物件かどうかは非常に重要なポイントになってきます。

ここからは、マンションと戸建てのそれぞれの資産価値と計算の仕方などをしっかり確認していきましょう！

資産価値とは建物や敷地の持つ価値のこと

ここで改めて「資産価値」について確認しておきましょう。資産価値とは、賃貸に出したときに得ることができる家賃収入を示す「収益価値」と、売却時につけて買い手を見つけられる価格を示す「売却価値」から構成されます。

たとえば、買うときは手頃な値段で購入することができ、賃貸経営をすれば入居者の人気が高く、家賃を多少高めに設定できたり、空き室の状態がほとんど発生せず安定して家賃収入を生み出し続け、売りに出せば短期間で、しかも購入時の価格とあまり変わらない金額で売却できる――こんな物件があれば理想的です。

反対に、購入時は高額だったにもかかわらず賃貸に出しても入居者がなかなか決まらず、売却時には相当値下がりしてしまったといったことがあれば、その不動産は利益を生むどころかローンの返済だけを残すことにもなりかねません。

資産価値は、需要と供給で決まる

資産価値は、需要と供給によって決まります。

収益価値と売却価値を考えるには、市場に出ている賃貸物件の家賃や売却物件の価格を参考にしてみましょう。インターネットの不動産サイトなどで、同じような立地条件・築年数・面積・間取りをもつ物件を比較してみると、資産価値をある程度試算することが可能になります。

特に、おすすめなのが、国土交通省のサイト「土地総合情報システム」です。「土地総合情報システム」は、日本全国の不動産の売買価格情報を公表していて、取引が行われた物件の売買価格などを、築年数やエリアごとに検索することができます。

売却したい物件の情報を「地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省」に入力し検索することで、おおよその資産価値を算出することができるのです。

マンションと戸建ての資産価値はいつ売るかで決まる！

マンションと戸建ての資産価値は、いつ売るかで決まります。それぞれの資産価値をまとめると以下の表のようになります。

資産価値	戸建て	マンション
土地の資産価値	半永久的に資産価値あり	土地がないので資産価値もなし
建物の資産価値	築30年でゼロになる	築50年でゼロになる

一戸建ては、土地と建物の両方に資産価値があります。特に、土地は、どんなに時間が過ぎても劣化することはありませんから、半永久的に価値が残り続けます。

一方マンションには、自分だけの土地というものが存在しません。ですから、建物にしか資産価値はありません。

そのため、一見すると戸建ての方が圧倒的に資産価値が高いように見えることでしょう。しかし、建物の資産価値の下がり具合のスピードが、戸建てとマンションでは大きく異なるのです。

戸建ては、築20年を過ぎると、新築の15％の価格まで価値が下がります。そして、築30年には資産価値がゼロになります。

しかし、マンションは耐久性が高いので、築20年経っても、新築の60％程度の価値が残っています。築50年程度経たないと資産価値がゼロになることもないのです！

ですから、購入後、10年～20年以内に売る予定ならば、建物の価値がかなり残っているマンションのほうが戸建てよりも資産価値があります！

一方、50年経つと、マンションには資産価値がなくなりますので、土地の資産価値は残っている戸建てのほうが資産価値は高くなるのです！

マンションの資産価値の特徴

マンションのメリットは、賃貸に出しやすいことです。特に、以下のような特徴を持つマンションならば資産価値は高いといえるでしょう。

• 人口の多い人気のエリアに建っている
• 周辺環境が良好であること
• 駅近など交通の便が良い
• 日当たりや眺めがよい
• 管理体制やメンテナンスがしっかりしている
• 建物の作りが丈夫であること

戸建てに比べて駅近などの立地条件を選びやすく、利便性の高さが“売り”になるマンションは、戸建てよりも多くの人がターゲットになりやすいため、収益価値を高くもっているといえます。戸建てに比べて購入金額を安くおさえやすいというのも、資産価値を生み出すうえで大きいポイントです。

マンションの利便性の高さは、売却を考えるうえでも非常に重要でしょう。駅から近い物件、都心へのアクセスが便利な物件、マンションの管理がきちんと施された物件などは、賃貸だけでなく売却時にも人気が集まりやすく、その分、価格の下落を押しとどめる効果につながります。

他方、築年数が経過するなどして老朽化が進んだ物件は、売却が難しくなります。戸建てであれば建て替えという選択肢を考えることができますが、マンションであれば建て替えは困難で、仕様上可能な範囲で内装のリフォームやリノベーションを施すのが精一杯。

そういう状態では、高い金額で買い手を見つけるのは難しいのが実状です。

戸建て住宅の資産価値の特徴

土地も建物も所有する戸建てのメリットは、前述のとおり建て替えしやすいことです。建物が老朽化しても建て替えという選択肢を考えられるならば、賃貸にしても売却にしても資産価値を保つ選択肢が生まれやすくなります。

特に、以下のような特徴のある戸建てならば、資産価値は高いといえるでしょう。

• 立地が良いこと
• 再開発予定地に建っている
• こまめにリフォームや手入れがされている
• 生活面での利便性が高い土地であること
• 環境面で安全性が高いこと
• 地盤などに問題がないこと

同様に、リフォームという選択肢も考えやすく、その点も魅力として訴求しやすいでしょう。加えて、戸建ての場合は、建物の資産価値が経年で減っていっても土地の価格があるため、一定の売却価値を得やすいと考えられます。

ただし、土地の価格があるということは、一方で、買い手からみれば「高い物件」としてみられるということです。最終的に買い手がつくとしても、それまでにはある程度時間がかかる可能性があります。

また、賃貸経営という観点でも、戸建ては貸しにくいというのが一般的な評価です。土地と建物が一緒になっている戸建ては購入価格も比較的高額になりやすく、一定の広さもあります。

そのため、家賃も高めになりがちなのです。また、家を建てる面積を確保するために駅から少し離れたところに位置する物件も多く、マンションの利便性にはかなわないことも多いもの。そうした事情から、貸しにくい物件と判断されるのです。

おわりに　資産価値も頭に入れて戸建てかマンションかを選ぼう！

マンションと戸建てのどちらをマイホームにしようか悩んでいる方は多いはずです。この際に、資産価値も重要な指標として必ず検討しておくべきでしょう。

もしも、2０年以内に売る予定ならば、建物の価値が落ちにくいマンションのほうが資産価値は高くなります。一方、長期的な目で見ると、経年劣化しない「土地」という資産がある戸建てのほうが資産価値は高くなるといえます。

資産価値は、需要と供給によって決まります。将来的な売却も視野に入れて、資産的価値の落ちにくい人気の物件を購入するとよいでしょう。

最終更新日：2020-02-11